黒宮建設です。

賃貸住宅経営を行っていくうえで考慮しておきたいのが「デッドクロス」です。
元々は金融証券分野で用いられていましたが、全く意味が異なります。

貸住宅経営におけるデッドクロスの定義

賃貸住宅経営におけるデッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態」を指します。この状態になると、会計上の黒字部分が大きくなり、その利益に課される所得税が増加するため、キャッシュフローが悪化することが考えられます。
またこの状態が長く続くと、税金の支払いが追いつかず、最悪の場合には黒字倒産して
しまう可能性もあるといわれています。

この状況を理解するためには、「ローンの元金返済」と「減価償却費」の違いを知ることが重要です。

まず、ローンの元金返済は、現金の支出があるものの、経費としての計上はできません。
一方、建物や設備に関わる減価償却費は、実際には現金支出はありませんが、経費として計上することができます。減価償却費には建物・設備それぞれに償却期間があるため、償却期間終了後から経費計上できる費用が減っていき、その分、税務会計上の黒字部分が大きくなることで支払う税金も増えることになります。

賃貸住宅経営を行ううえで大切なのは、いかにしてキャッシュフローを生み出すかを意識して計画することです。実際、デッドクロス状態になると手元のキャッシュは減っていきます。そうならないための指標としてデッドクロスを理解しておくことも大切なポイントです。

数字で見るデッドクロス

具体的な数字を通じて、どんな影響があるのかみてみましょう。
築年数がたち、減価償却費が元金返済額より低下してきた場合です。
簡易的にするため、管理費や固定資産税などは除いています。

【キャッシュフロー】
収入
家賃収入:1,000万円

支出
元金返済額:400万円
課税前の利益:600万円

【帳簿（税務）上の課税所得】
収入
家賃収入:1,000万円

支出
減価償却費:250万円
利息:100万円
帳簿上の利益:650万円
となります

このようにローンの元金返済額が減価償却費を上回っていると、実際のキャッシュフローに対して税務会計上の利益が多く計上されてしまいます。
そのまま減価償却費および利息の減少により、課税額がキャッシュフロー上の利益より大きくなり続けると、黒字倒産のような形になってしまいます。

長くなってしまいましたので続きは次回とします。

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